「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)の歴史は驚くほど長い。
1972年(昭和47年)からスタートし、現在まで「約半世紀」続いています。
世代と経済の流れで、その内容はいろいろと変わってきていますが、
今も昔も「住宅」を購入する時の決め手になっている国策ではないかと思います。
さらに令和3年度からは、住宅税制改正概要「追加的処置」により建物面積(専有面積)が
「登記面積40㎡以上」に緩和されました。
そこで、今回は追加されたことによってどのように不動産市場が変わっていくのか？
資産形成はどのように変わっていくのだろうか？を
私の持論を含めて、お話ししていきたいと思います。
このお話は、これから住宅の購入を検討されている方に読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
具体的な変更点と不動産市場はどう変わる！
私は「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)の要件に建物面積(以下専有面積という)40㎡以上に緩和されることにより、
若年層から高齢者まで様々な世代において、賃貸需要から「所有需要」へと不動産市場は活発化するのではないかと思っております。
今回の具体的な変更点は、
- 専有面積「50㎡以上」が「40㎡以上」に緩和。
- 「13年間」の「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)の適用期間が1年間延長。
その時の「契約期日」は、
- 「注文住宅」の場合は、令和2年10月~令和3年9月まで、
- 「分譲住宅」(中古住宅を含む消費税10％が掛かる物件が対象)は、令和2年12月~令和3年11月まで。
となります。
また、入居期限は、
-
- 令和3年1月~令和4年12月まで。
を満たす者に「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)の適用が変更されます。
緩和されることによるメリットとは？
「専有面積40㎡以上」がOKになると何が変わるのか！というと、
単身、新婚さん、そして老夫婦が住宅を購入しやすくなる施策になるのではないかと私は思います。
とくに、新婚さんは「チャーーーーーーンス」です。
専有面積40㎡以上は、間取りでいうと「1LDK」~「2DK」くらいの間取りになります。
新婚さんは、結婚を機に「新居」を構えられると思います。
新居は「賃貸」からスタートし、30代半ばまたはお子様の様子で「持ち家」を考えるという流れが一般的かと思いますが、
今回の「専有面積40㎡以上」に緩和されることによって、
最初の新居から「持ち家」を狙いやすくなり、さらに買い替えがしやすくなるのではないかと私は思っております。
これは、ただ単に選択幅が広がっただけではなく、「資産形成」にも役に立つと思います。
具体的な活用法
例えば、2,500万円の専有面積45㎡の「1LDK」のマンションを新居として購入したとしましょう。
購入者は、年齢28歳、年収500万円、変動金利0.6％、35年間で住宅ローンを借りたとします。
その時の「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)は10年間でなんと【200万円強】です。
月々の住宅ローンの支払いは「約66,000円」
そこに、修繕管理費が月額20,000円だと仮定すると、
月々の住居費は「86,000円」となります。
(それなりの都市で住む場合、専有面積45㎡前後の家賃は「86,000円」くらいはするのではないでしょうか)
そして、ここからが凄いところです。
購入した場合は、住宅ローン減税(住宅ローン控除)が「200万円強」ですので、
これを、うまく活用し「住み替え」の頭金として利用するのです。
なんの努力もしないでお金を貯めることが、計算上ではできてしまうわけです。
実際には賃貸と違って所有になると「固定資産税」が毎年かかりますので、
年間の住居費はもう少し高くなってしまいますが、
それを加味しても10年間で住宅ローン減税(住宅ローン控除)は「100万円以上」手元に残るはずです。
表現が正しいかわかりかねますが、苦労しないで「貯まるお金」。
行動したのは『住宅を購入しただけ』です。
それだけで、10年間で「100万円以上」を苦労(節約)しないで貯めることが可能かもしれない。
こんな凄いことが、今目の前にあることは『事実』です。
気をつけなければいけないこと
しかしながら、気をつけなければいけないこともあります。
- 金利上昇リスク
- 売却価格が「住宅ローン残高」より安い(低い)時
です。
金利が上昇すると、住宅ローン残高が減らないため売却する時に「オーバーローン」になる可能性があります。
オーバーローンとは、売却価格より「住宅ローン残高」の方が高くなることです。
この場合は差額分を、現金または他の借入を持って「住宅ローン」を完済しなければなりません。
オーバーローンになる可能性はありえますので、購入するときの『リスク』としてしっかりと抑えておきましょう。
住宅ローン減税活用事例
ですが、逆の場合もあります。
先程の例題の「2,500万円」を購入したとして、10年後に売却した時の売却価格が
「2,000万円」だったとしましょう。
住宅ローン金利が購入時から変わらないとして、10年後の住宅ローン残高は「約1,833万円」です。
なんと、約167万円売却利益が出てしまうのです。
もちろん、売却時には仲介手数料などの諸経費が掛かりますので、手残りは「100万円弱」になるかと思いますが、
それを考慮しても、住宅ローン減税(住宅ローン控除)「100万円」＋売却益「100万円」＝約200万円
を住み替えの『頭金』として利用することができてしまうわけです。
これは夢物語ではありません。
今回の40㎡以上の追加的処置以前の50㎡以上の時から、実行されている方を多く私は拝見しております。
また、実際に私自身もこの「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)と売却益を利用し、
頭金を作り「戸建」を購入した10年後に「中古マンション」に住み替えをしております。
独身で購入される際も、新婚で購入する際も、老後の終の棲家としての購入も、
今回の「住宅ローン減税」(住宅ローン控除)追加的処置を利用する価値はあると思います。
そして、『資産形成』としても大いに役立つはずです。
あとがき
今回の「追加的処置」は使い方しだいで、新たな住環境を取得する大きなチャンスになると思います。
このチャンスをいかしながら、リスクを軽減し、よりよい住環境と資産を形成していただければと思います。
・活用法
2,500万円ののマンションを購入した場合は、住宅ローン減税(住宅ローン控除)は「200万円強」ですので、
これを、うまく活用し「住み替え」の頭金として利用する。
・気をつけなければいけないこと
金利上昇リスク
売却価格が「住宅ローン残高」より安い(低い)時
・住宅ローン減税活用事例
先程の例題の「2,500万円」を購入し、10年後に売却した時の売却価格が「2,000万円」だとしたら、
金利変わらないとして10年後の住宅ローン残高は「約1,833万円」なんと約167万円売却利益。
仲介手数料などの諸経費を差引いたとしても手残りは「100万円弱」
住宅ローン減税(住宅ローン控除)「100万円」＋売却益「100万円」＝約200万円
を住み替えの『頭金』として利用することができてしまうわけです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの住宅購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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