建築条件付き土地が気にいった！！
でも建物施工会社は希望のハウスメーカーで建てたい！！
建築条件を外すことは出来ないだろうか？
土地の購入を検討されている方の中でこんな疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
今回は建築条件付き土地の「建築条件を外すことはできるの？」というお話をしたいと思います。
少しだけマニアックなお話になりますが、ぜひ、最後までお楽しみください。
(※建築条件付き売地とは、建物施工会社が決まっている売地の事をいいます)
建築条件付き土地の建築条件を外すことは出来るの？
建築条件を外すことは出来るの？
答えは、「できる」です。
分譲販売当初から建築条件を外すことが可能な物件から、
分譲からしばらく経たないと建築条件を外すことができない物件、
なかには全く建築条件を外すことができない物件もありますが、
私の経験上では、おおむね建築条件付き土地の建築条件を外すことはできると思います。
ここで、「建築条件を外す」ことによって生じる事項を確認しておきましょう。
- 土地価格に建築条件を外す費用が価格に反映される。
- 大幅な値引きはなかなか厳しい。
- 周辺相場より土地坪単価が上がってしまう可能性がある。
の3つです。
建築条件を外すことによって生じる3つの詳細を確認していきましょう。
建築条件を外すことによって生じる3つの事実
① 土地価格に建築条件を外す費用が価格に反映される。
建築条件を外すにあたり土地の売買価格は上がります。
なぜなら建築条件付き土地という商品は、「土地と建物」の両方で利益を確保している商品になるので、
建物から利益を見込めないとなると、売主はそれ相応の金額を土地に上乗せするしかないからです。
では、どのくらい上乗せになるのか？
売主が建築する際に見込んでいた「利益」相当分が「上乗せ」になります。
もちろん、売主によって建物の利益見込みは異なりますので、
物件によって上乗せになる金額幅は変わります。
私の経験上では100万円～200万円、物件によっては500万円上乗せになった物件もありました。
② 大幅な値引きはなかなか厳しい。
ここで、買主さんからよくお話が出てくるが、
その上乗せの価格を値引きしてもらうことはできますか？というご質問です。
もちろん、土地の売主も商売で売られているので、話しは聞いてくれるとは思います。
ですが、私の経験上、大幅な値引きはなかなかむずかしいのが現状です。
(もちろん、売主の決算時期、売上が欲しい時期などは別の話になりますが、、、、)
なぜか、それは売主は売り急がなくてもいいからです。
数年経っても土地では売れない場合は、建売分譲にして販売してしまうという販路も残っています。
「建築条件を外す」交渉をする際は、大幅な価格交渉はむずかしい認識で交渉をされてください。
③ 周辺相場より土地坪単価が上がってしまう可能性がある。
建物の利益相当分が土地価格に上乗せされるため、周辺相場よりも上がる可能性があります。
そもそも、建築条件付き売地とは建売分譲の相当の価格で「注文住宅」が建てられるというコンセプトなので、
土地には利益がほとんど乗っていない物件が多いです。
売主が建物の利益相当を土地に上乗せするので、周辺相場より上る可能性があるわけです。
マイホーム計画の予算が合わない場合は？
あなたのマイホーム計画の予算が、土地価格が下がらないと実現出来ない時は、
マイホーム計画に関わっている、ハウスメーカー・工務店などを巻き込んで打ち合わせするのが一番です。
ハウスメーカー・工務店に不動産部門があれば、土地購入時の「仲介手数料」が不要になったり、建物(建築)費を調整してくれたり、相談する価値はあると思います。
その際に必要なのは、関係者各位を思いやる「気持ち」です。
購入するときに関わる全ての人、売主・買主・不動産仲介会社などがWINになるように打ち合わせしましょう。
私は、この交渉を『スリーウィン(three win)』交渉術と読んでいます。
あなただけが「一人勝ち」するような交渉はいい結果が出ません。
建築条件付き土地は新規に造成された物件が多く、新しく作られた道路・水道・下水・ガス管など、
すべてが新しい新規開発分譲が多いのも特長です。
これから徐々に街が形成され、新しいコミュニティーが生まれる。
すべてが新鮮で華やかなマイホーム生活のイメージが望める。
そして、理想の間取りで住まうことができる。
大変魅力ある物件です。
建築条件が付いていたとしても、粘り強く交渉してみましょう。
あなたのマイホーム購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
まとめ
建築条件付き土地の建築条件を外すことは出来るの？
答えは、「できる」です。
「建築条件を外す」時に生じる事項
- 土地価格に建築条件を外す費用が価格に反映される。
- 周辺相場より土地坪単価が上がってしまう可能性がある。
- 大幅な値引きはなかなか厳しい。
土地価格が下がらないとマイホーム計画の予算が合わない場合
『スリーウィン(three win)』交渉術。
購入するときに関わる全ての人を巻き込んで打ち合わせするのが一番です。
売主・買主・不動産仲介会社などがすべての人がWINになるように打ち合わせと交渉をしましょう。
あなただけが「一人勝ち」するような交渉は避けましょう。
ぜひ、実践してみてくださいね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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ご回答させて頂きます。
