任意売却ができる場合とできない場合とは？

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任意売却ができないケースとできるケースを詳しく解説！

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2020.12.18

任意売却ができないケースとできるケースを詳しく解説！

住宅ローンが払えなくなり強制的に売却されることを「競売」といいます。
そして、「競売」で落札される前に一般市場で売却することを「任意売却」といいます。

今回は「任意売却」ができる場合とできない場合についてお話したいと思います。

このお話は、持ち家を所有されている方、これから持ち家の購入を検討される方に
読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。

任意売却ができない不動産とできる不動産とは？

任意売却とは、
オーバーローンで普通に売却できない物件を一般市場で「競売」になる前に、
売却する事を「任意売却」といいます。

任意売却ができない不動産とは、

所有者本人に売却の意思がない場合
共有者の売却同意が取れない場合
連帯保証人の売却同意が取れない場合
税金等の多額の差し押さえ登記がある場合
競売までの物理的な時間がない場合
所有者が行方不明
債権者(金融機関)の合意が取れない場合

など

任意売却ができる不動産とは、

- オーバーローンの不動産
- 差し押さえが入っている不動産（任意売却ができない場合もある）
- オーナチェンジ不動産（投資用不動産）
- 債務者(本人)居住中の不動産
- ゴミ屋敷の不動産
- 競売が進んでいる不動産

など

それでは、各詳細を解説させていただきます。
競売を止める

任意売却ができないケースの詳細

・所有者本人に売却の意思がない場合
不動産の売却をするには、署名捺印、権利書、その他公的証明書などが必要になります。
売却に必要な書類、手続きが整わない以上、任意売却は成立しません。

・共有者の売却同意が取れない場合
複数人で所有している場合も一緒です。
全ての所有者の同意と意思表示、署名捺印、権利書、その他公的証明書が必要になります。
売却に必要な書類、手続きが整わない以上、任意売却は成立しません。

・連帯保証人の売却同意が取れない場合
住宅ローンを借りる時に連帯保証人になっている方がいる場合、
連帯保証人の同意が必要になります。
任意売却後の残債の返済に大きく影響があるからです。

・税金等の多額の差し押さえ登記がある場合
税金での多額の差し押さえ登記がされている場合、任意売却の活動をする前に
差し押さえが解除できるかの方向性が見いだせないと任意売却はできません。

・競売までの物理的な時間がない場合
任意売却は、競売の入札期間までに「売買契約」をして「決済(引き渡し)」まで終わらせなければなりません。
売却日時・場所等の公告がなされると、入札時期までは1ヶ月を切ります。
物理的に任意売却活動ができません。

・所有者が行方不明
任意売却は所有者本人の合意が必要となります。
(他の法律手続きにより売却可能になる場合もある)

・債権者(金融機関)の合意が取れない場合
所有者が「任意売却」をしたいと言っても、すべての債権者(金融機関)が売却に合意し
なければ「任意売却」は成立しません。

任意売却が、【できる】と、【できないと】では、売却後の生活に影響が出ます。

また、不動産を購入してから万が一の事態が発生した場合、
どのような手続きができるのかを「わかっている」と「わかっていない」とでは、
初動作が変わってくると思います。
ぜひ、知識の一つとしておさえておくとをおすすめします。
任意売却

任意売却ができるケースの詳細

・オーバーローンの不動産
「オーバーローン」の不動産は債権者(金融機関)が売却を同意してくれれば、
売却をすることが出来ます。

・差し押さえが入っている不動産（任意売却ができない場合もある）
競売による差し押さえの場合は、債権者(金融機関)の同意があれば問題ありません。
しかしながら、税金等の差し押さえは全額返済しないと応じてくれない場合が、
ありますので注意が必要です。

・オーナチェンジ不動産
賃貸として貸し出していて、住んでいる方がいても何の問題もなく任意売却はできます。
そして、住んでいる方の同意、連絡もいりません。

・債務者(本人)居住中の不動産
居住中の場合でも、住みながら売却は可能です。
お客様の内覧時に室内をみせていただく手間はありますが、
任意売却上は全く問題ありません。

・ゴミ屋敷の不動産
私の経験上は問題ありません。
内覧時にお客様がビックリされることがありますし、
きれいな方が売却活動はしやすいですが、
任意売却上では問題ありません。

・競売が進んでいる不動産
競売の手続きが進んでいても、競売の入札までに「売買契約」そして「決済(引き渡し)」
まで終わらせれば問題ありません。

任意売却の詳細

そもそも、住宅ローンが払えなくなって売却すること＝「任意売却」ではありません。
「任意売却」をしなければいけない状況になるのは「オーバーローン」の時だけです。

オーバーローンではない物件は競売になる前に、一般市場で売却をして住宅ローンを
完済してしまえば問題ありません。

「オーバーローン」とは、
不動産を売却しても、住宅ローンの残債が残ることをいいます。
例えば、住宅ローン残高が「3,000万円」で、売却した時の金額が「2,500万円」の場合、
住宅ローンの残高は「500万円」となります。
金融機関は建物と土地に「抵当権」というものを設定しています。
「抵当権」は住宅ローンの全額を返済しないと解除してくれません。

「抵当権」を解除してくれない＝普通に売却することが「できない」

この場合は、残りの500万円を「現金」もしくは「他の融資」で
返済しなければなりません。
住宅ローンが払えない方が、現金もしくは他の融資が通る可能性は低いので、
「任意売却」ということになります。

普通に売却できない時に利用する売却方法のことを「任意売却」といいます。

↓↓↓↓オーバーローンとは何か？は下記URLをご参照ください。↓↓↓↓
住宅ローンがオーバーローン？意味とリスク回避の方法とは？

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