夢のマイホーム購入を検討されているあなた、購入して住んだあとに、こんなはずではなかった！！
なんてことは避けたいですよね。
ここ最近は、物件検査Gメン、インスペクション事務所などが一般的になってきましたので、
建物自体の不具合(欠陥)などは事前にわかり、購入後のトラブルは少なくなって来たように思えます。
しかしながら、中古マンションでは建物・お部屋の判断だけではなく、
マンション組合がしっかり活動しているか否かについての、判断もしなくてはいけないのはご存じでしょうか？
今回は、購入前に注意したい５つのポイント！中古マンション編のお話をさせていただきます。
ぜひ、最後までお楽しみください。
購入前に注意したい５つのポイント！
マンションと、管理組合を見極めるときの注意ポイントとは？
-
- マンション全体で修繕積立金の金額
- 管理費、修繕積立金の上がる予定(可能性)
- マンション全体の管理等の滞納金額
- 長期修繕計画の有無
- 大規模修繕工事の実施予定
のポイントです。
マンション管理組合の見きわめ５つの注意ポイントは、
「重要事項調報告査書」と「長期修繕計画書」を確認するだけでまるわかりです。
では、詳細を確認していきましょう。
マンション全体で修繕積立金の金額
マンション全体の修繕積立金の金額は重要です。
マンションの規模にもよりますが、直近で大規模修繕工事をしていないにもかかわらず、
修繕積立金が１０００万円以下の積み立てしかできていない物件は詳細の確認が必要です。
まずは、積立が出来ていない理由を管理会社へ確認しましょう。
管理会社が入っていない、自主管理のマンションは管理組合の理事長に確認しましょう。
マンションを紹介してくれた不動産会社を経由して確認するのが一般的ですが、
ご自身で確認することも可能です。
積立出来ていない理由が新築当時の長期修繕計画どおりで、これから積立が増えていくのなら良いのですが、
中古マンションの中には新築当時に長期修繕計画の存在すらなく、
現在もしくはこれから長期修繕計画を作っている管理組合もあります。
その場合、１部屋に対する長期修繕積立金額が上がっていく可能性がありますので要チャックです。
管理費、修繕積立金の上がる予定(可能性)
管理費・修繕積立金がいつ引き上げられる予定なのかも確認しておきましょう。
これは、「重要事項調査報告書(管理組合が発行する書面)」に記載があります。
「検討中」ですとか「２０２０年◯月から◯◯◯◯円引き上げ予定」など、
管理組合によって記載内容はさまざまです。
そして、さらに「長期修繕計画」がある場合は何年後に値上がる予定なのか、
計画の記載がありますので確認しましょう。
もちろん、あくまでも計画ですのでそのとおり実行されるかは未知数ですが、
計画上の値上がりが５年以内の場合は、管理組合への確認をおすすめします。
マンション全体の管理費等の滞納金額
見落としがちなのが、この「滞納金額」です。
管理費等の滞納とは、マンション居住所有者が毎月の管理費等をしっかりと払っていない場合、
「重要事項調報告査書」に修繕積立金・管理費の滞納額として記載されています。
管理体制の見きわめと、所有者がどのような職業、年齢等であるかの属性判断にもなります。
マンション全体の住戸数が３０戸前後で滞納金が百万円単位である場合は、
管理会社・管理組合理事長に管理費等滞納金の回収目処がたっているのか確認しましょう。
マンションは管理体制がマンションの【価値】と言っても過言ではないです。
長期修繕計画の有無
冒頭でもお伝えしたとおり長期修繕計画は重要です。
計画がある場合は、計画どおりに進んでいるのか？必要に応じて見直しされているのか？
を確認しましょう。
もし、計画がない場合はこれから作る計画はあるのか？
また、今後の修繕計画はどのように考えているかを確認いたしましょう。
これから購入するマンションの行く末が計画されていると言っても過言ではないからです。
大規模修繕工事の実施予定
何年後に大規模修繕工事の実施予定があるかも確認しましょう。
大規模修繕工事は１０年～１５年毎前後で行うのが一般的です。
マンションの規模によっても修繕周期は前後することはありますが、
大事なのは大規模修繕を行うにあたり工事費を積立金でまかなえているのか？が重要です。
マンションによっては大規模修繕工事をするために金融機関から融資を受けて、
工事を行っているマンションも存在します。
その場合、近いうちに修繕積立金が上がる可能性がありますし修繕積立一時金が発生する場合もあります。
もし購入を検討しているマンションが融資を受けて大規模修繕をしている場合は、
融資返済計画に無理はないのか、そして、マンション管理組合の運営は問題がないのか、
詳細を管理会社・管理組合理事長に確認しましょう。
以上、購入前に注意したい５つのポイント！お分かりいただけましたでしょうか。
中古マンション購入は、お部屋(専有部分。以下同様)だけを見るのではなく共用部分もしっかりと確認し、
管理体制・修繕衝立金の積立金額・計画内容などもしっかりと確認し購入しましょう。
まとめ
購入前に注意したい５つのポイント！
-
- マンション全体で修繕積立金の金額
- 管理費、修繕積立金の上がる予定(可能性)
- マンション全体の管理等の滞納金額
- 長期修繕計画の有無
- 大規模修繕工事の実施予定
確認方法は管理組合が発行する「重要事項調報告査書」と「長期修繕計画書」で確認が取れます。
中古マンション購入は、お部屋だけを見るのではなく共用部分もしっかりと確認し、
管理体制・修繕衝立金の積立金額・計画内容などもしっかりと確認した上で購入しましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたのマイホーム購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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ご回答させて頂きます。
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