家の購入を検討するにあたり、ときどき相場とかけ離れて「安い」情報を目にすることがあると思います。
建物もちょっと手直しをすれば十分住めそうなのに、、、、なぜ「安い！！」
その多くの理由は建築基準法に「違反」している可能性があるからです。
今回は建築基準法違反の建築物が存在する理由と安い理由とは！！という話をしたいと思います。
このお話は、これから家の購入を検討している方に読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
建築基準法違反は大きく分けて2つ！
「違反建築物」(いはんけんちくぶつ)と「既存不適格建築物」(きぞんふてきかくけんちくぶつ)の2つです。
最初に言葉の意味を抑えておきましょう。
「違法建築物」とは、
建築基準法や都市計画法のルールを守っていない「建築物」のことです。
違法建築物で一番多い例は、「建ぺい率」や「容積率」オーバーの建築物です。
定められた大きさよりも、大きく建築されたことにより「違法建築物」になってしまった
「建築物」のことを指します。
「既存不適格建築物」とは、
建築物の完成当初は、建築基準法や都市計画法のルールを守って建築されていたのですが、
時代の流れとともに該当エリアの「法律」が改定され、
現在の建築基準法と都市計画法に照らし合わせると「建ぺい率」や「容積率」などがオーバーとなり、
建て替える時は現在の建築物と同規模の建築物を建てることができない「不動産」のことを指します。
「違法建築物」と「既存不適格建築物」の明確な違いは、
当初からルールを守らず建てられた「建築物」なのか、
一度はルールにしたがって建築したのですが、現在の法律に照らし合わせると同規模の建物が建てられなくなってしまった建築物なのか、
の違いです。
とくに「既存不適格建築物」は昭和40年代・50年代初期の「マンション」に多く見られます。
その理由は、昭和40年代・50年代初期はまだまだ「都市計画法」が曖昧なエリアが多く、
マンションが建築された後に周辺が整備され、その後「都市計画法」・「建築基準法」が改定され、
現在の法律と適合しなくなったことが主な理由です。
なぜ、安いのか！
なぜ、「建築基準法違反」の物件は安いのか？
その答えは、【住宅ローン】が借りられないから！！です。
実は、今から20年ほど前まで銀行は、多少の「建築基準法違反」であれば住宅ローンの融資をしていました。
しかし、大震災や耐震偽造等の問題を期に銀行は「建築基準法違反」に住宅ローンの融資をするわけにはいかなくなり、
現在は、新築の場合は必ず【建物】が計画(設計図)通りに完成しているかを第三者に検査してもらい、
「検査済証」という書類の発行を要求するようになりました。
中古不動産の場合で「検査済証」の書類がない場合は、
役所の建築指導課などで発行してもらえる「記載事項証明書」または「建築計画概要書」などで「検査済証」の代用としています。
また、建物が計画通りに完成しているのか「証拠書類」がない場合は、
「謄本」や「その他の書類」を確認し『現地調査』までする銀行もあります。
それだけ、現在は「建築基準法違反」は住宅ローンの融資が厳しいいのです。
住宅ローンが借りれない以上、購入者(買主)は現金で購入する以外に方法がありません。
よって、「建築基準法違反」は相場よりも「安く」なる！
という構図が生まれてしまうわけです。
国土交通省の調べでは、「検査済証」は「平成10年」まで取得率は「40%」を下回っていましたが、
現在では新築建物の90％以上が「検査済証」を取得しているということです。
目玉広告に使われることがある！
「建築基準法違反」はその安さを理由に、目玉広告に使われることがしばしばあります。
不動産会社からしたら、周辺相場よりも安く！十分に住める家なので広告性が高く！
おとり広告と違って違法性もないので「建築基準法違反」の不動産を活用する会社も多く見受けられます。
一般的に、広告には「建ぺい率」・「容積率」オーバーなど、建築基準法違反の理由を記載しなければいけないことになっていますが、
購入者(買主)が「建築基準法違反」の意味がわかる方や住宅ローンが借りれないということを知っている方は、
ほとんどいらっしゃらないと思います。
購入者(買主)からしたら、
「希望エリアでこんなに安い家があるの！！」
「見学してみたい！！」
となりますよね。
私の経験上「建築基準法違反」の家はいい家が多いんですよね！！
なぜなら、周辺の家より建物が大きく建築されていますので、ゆったりとしていて建物がすごくよく見えるんです。
「希望エリア」・「安い」・「広い」！！とってもいい家だ！！買いたい！！
といっても、「住宅ローン」が借りられず買えない、、、、、
なんて「オチ」が待っていたりします。。。。。。
そして、不動産屋さんに住宅ローンを借りることができる周辺の家を紹介され、
うまいことやられてしまった！！
なんてこともありますので、相場より安い家には気をつけましょう。
あとがき
今回の「建築基準法違反」を作り出した原因は、これまでの不動産業界・建築業界・金融業界の「モラル」の低さが原因だと思います。
平成当初は、「建築基準法違反」をしていてもしっかりとした建物調査や審査をせずに、
「住宅ローン」の融資実行していた金融業界の歴史があり、
それを横目に不動産業界と建築業界は法律の規定以上の建物を建築し流通させ、利益を生んでいた過去があります。
そして、それを知っていたのか知らなかったのかは、わかりませんが、
「建築基準法」を管理し実行している「国土交通省」・「地方自治体」の管理体制の甘さが作り出した産物だと私は考えております。
今既存に建っている「家」が何十年後に「建築基準法違反」にならないことを願うばかりです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの家購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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