家の売買契約をする前に説明を受けなければいけないのが「重要事項説明書」の説明です。
とは言っても、知識もなく、訳のわからないうちに、サインをすることは危険です。
そこで、今回は「重要事項説明書」でチェックすべきポイントをわかりやすく解説したいと思います。
この内容は、まさにこれから「重要事項説明書」の説明を受けられる方や、これから家の購入を検討されている方に読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
なにはともあれ、最終ページを確認！
購入する際に重要な事項や購入後トラブルになりやすい事項は、重要事項説明書の最終ページの
「特記事項」・「特約条項」または「その他」などの項目に記載されています。
(不動産会社が使用している重要事項説明書の「雛形」により記載の名称はバラバラです)
とにかく、重要事項説明書の最終ページで、
「１．買主は、・・・・・・・・」
「２．本物件周辺・・・・・・・・」
「３．「法令に基づく制限」については、・・・・・・」
など、箇条書きに記載がある箇所を要チェックしましょう。
家によっては、20以上の項目が記載されていることがあります。
この項目には、購入する家の一番大事なことが書きしるしてあります。
すなわち、重要事項説明書の「まとめ」が記載されていると思ってください。
よって、重要事項説明書の１ページ目から最終ページまでを全部チェックしなくても、
最終ページの「特記事項」・「特約条項」または「その他」などを確認すれば、
購入する家がどのような不動産なのかがわかります。
記載されていることが、不明な場合や不信がある場合は、納得いくまで宅地建物取引士に確認しましょう。
万が一、説明が納得いかない場合は契約を延期することも検討すべきです。
重要事項説明書に記載されている内容順番
①売主・買主・取引に関わった不動産会社の名前
↓
②不動産概要・土地と建物の「場所・面積・構造など」
↓
③登記簿謄本に記載の「所有者・占有者・抵当権(借入の有無)」など
↓
④都市計画法・建築基準法・法令に基づく制限など
↓
⑤敷地と道路との関係・私道負担・その他法令など
↓
⑥ライフライン(下水・水道・ガス・電気)の設備状況など
＋α(マンションなどの区分所有の場合)マンション全体の敷地の権利・共有部分・専有部分・修繕管理費
・管理体制・管理会社など
↓
⑦災害区域の有無「ハザードマップ・造成宅地防災・土砂災害警戒・津波災害警戒・石綿調査、
耐震診断の有無」など
↓
⑧契約の条件「売買価格以外に掛かる費用・契約解除内容・損害賠償や違約金の内容・手付金の取扱」など
↓
⑨購入後の対応「住宅ローンの斡旋(手伝い)の有無・瑕疵担保責任内容」など
↓
⑩「特記事項」・「特約条項」または「その他」など
上記の内容と順番で「重要事項説明書」は構成されています。
「特記事項」などの他に抑えておくべき重要ポイントは！
私の経験と宅地建物取引士として「特記事項」の他に抑えていただきたいポイントは、
④「都市計画法」⑤「敷地と道路の関係」です。
④「都市計画法」内に記載されている【都市計画道路】蘭に「計画あり」と記載されている不動産の場合は、購入後に周辺環境が変わる可能性がある重要なことが記載されている場合があります。
例えば、購入予定の家の敷地の一部が、あるいは全部が「都市計画道路」に該当している場合は要注意です。
数年後に道路が通ることが決まっている場合もあれば、いつ道路が通るか分からない場合もあります。
今は道路工事が進んでいなくても、急に「都市道路計画」が進むこともありえます。
もちろん、その多くは公共事業となりますので「都市道路計画」が進み、立ち退きをしなければいけなくなった場合は、
国や県または市区町村から立ち退き料をいただくことはできますが、
お子様の関係などで周辺環境(学区)を変えたくない事情があっても、立ち退きを余儀なくされてしまいます。
「都市計画道路」に該当する家を検討する際は慎重に判断されてください。
また、周辺・家の真下(地下)に「都市計画道路」が通る場合もありますので、
しっかりと確認しましょう。
家の「価値」を左右する。
⑤「敷地と道路の関係」に関しては、
家の「価値」を左右するポイントとなりますのでしっかりと抑えておきましょう。
建築基準法のルールで「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上」接していないと家を建てることができません。
そして、さらにその「道路」が「建築基準法上で定められた道路」ではないと家が建てられないルールとなっています。
購入予定の家の接道が、規定の「幅員」と「定められた道路」ではない場合、
家を再建築する際に「敷地の一部を道路として提供しなければならない」(セットバック)
ひどい場合は「再建築ができない」(再建築不可)なんてこともありますのでお気をつけください。
世間一般的に思われている、「公道」が良くて・「私道」はダメ。
ということではありません。
☆建築基準法上で定められた道路
- 第42条1項1号
- 第42条1項2号
- 第42条1項5号
- 第42条2項
重要事項説明書に道路種別が上記4つのどれかが記載されていれば問題ありません。
上記4つに該当していない場合は要注意です。
担当の宅地建物取引士に納得がいくまで説明してもらいましょう。
説明が納得いかない場合は契約を延期することも検討すべきです。
重要事項説明書は、家を売却する時にも重要な書類となります。
私の経験では、売却時に④「都市計画法」⑤「敷地と道路の関係」に不具合があることに気づき、
相場よりも安く売却しなければならないオーナー(所有者)を多く拝見してきております。
最低限の知識を身につけた上で「売買契約」に望みましょう。
「都市計画法」・「敷地と道路の関係」の詳しい内容は下記URLからご覧ください。
あとがき
家の購入する時は、たしかに「勢い」も重要ですが「売買契約」は慎重におこないましょう。
購入してから、『やっぱり失敗した』・『こんなはずじゃなかった』
と言っても遅いのです。
昨今は、不動産業界も健全化されてきてますので「石橋を叩いて渡る」までしなくても、
大丈夫かと思いますが、購入時に必要な基本的な知識はおさえておきましょう。
最終的には「自分の身は自分で守る」しかありません。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたのお家購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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