住宅ローンがオーバーローン?意味とリスク回避の方法とは?

家を購入する時に欠かすことができない「住宅ローン」!!
住宅ローンの「借り方」で住んだあとの生活は変わります。

今回はオーバーローンの「意味」、そして「リスク回避の方法」について
詳しく解説していきたいと思います。

特に、これから家の購入を検討される方に読んで頂きたい内容になっています。
ぜひ、最後までお楽しみください。

「オーバーローン」の意味とは?

  • 「物件価格+諸経費の合計」を住宅ローンとして借りること。
  • 「売却時に売却価格」より「住宅ローン残債額」の方が多い時のこと。

この2つのことを、通称「オーバーローン」といいます。

「オーバーローン」になったからと言っても、すぐに危機的な状況になるわけでは
ありませんのでご安心いただければと思います。

しかしながら、「意味」と「リスク回避の方法」を【知っている】と『知らない』とでは、
資産管理・危機管理において重大な差が生まれますので、
しっかりとおさえてくださいね。

特にこれから家を購入する方は、家の選び方が変わってくる内容になると思います。
それでは、詳しく解説していきましょう。
住宅ローンと諸経費

「物件価格+諸経費」を借りられるようになった!

一昔前と違って、現在は家を購入する時に「自己資金」(頭金)を用意しなくても
家を購入することができるようになりました。

これは金融機関が「諸経費」部分も融資してくれるようになったからです。
そして、住宅ローンの金利も史上最低金利を更新し続けています。

私は個人的に家を2回購入しておりますが、
そのうち2回目の購入時には諸経費を含めて住宅ローンを借りました。
一番初めに家を購入した頃は「諸経費」を金融機関から借りることが
むずかしいかった時代でした。

その当時は「諸経費」を貯めることができない人が、
「住宅ローン」を払っていけるわけがない!
という金融機関の考え方だったようです。

大きく変わったのは「2009年」頃

私の記憶では、その考え方が大きく変わったのは「2009年」頃からではないかと
思います。

2009年1月から店頭変動金利が「2.475%」に変わり、
金融機関が企業への融資が減りはじめたころから、
各金融機関ともに「住宅ローン」に力を入れ直したように思います。

その頃に融資条件が大きく変わった点は、
「年収に対して借りることができる上限金額」が増え、
「諸経費も一緒に借入」ができるようになりました。
しかも、「諸費用」の金利は住宅ローンと同じ「金利」で借りることができる。
これは、画期的でした。

こうなると、住宅ローンの支払いに余裕がある人は「現金」を手元に置いておくができ、
万一があった時でも生活を安定させることができる。
今では、年収が高い人の方が「諸経費」まで借りる割合が高いように思います。

しかしながら、この「諸経費」まで借りる住宅ローンの借り方は、
自己資金を持っている人だからできることで、
「自己資金」をそもそも持っていない人が「諸経費」まで借りる時には注意が必要です。

何を注意しなければならないかというと、

  • 変動金利で借りた場合は「金利上昇リスク」
  • そして「不動産相場の下落」した場合

です。

このご時世、「金利上昇」もさることながら「不動産相場の下落」も
いつ起きても不思議ではない時代だからです。

「リスク回避」の方法とは?

では、購入時にはどのように「リスク回避」をするか?という話ですが、
まず、購入しようとしている「家」が10年後、20年後に住宅ローン残高以上の
価格で売れるかを確認しましょう。

確認の方法は簡単です。
「物件検索サイト」で検討しているエリア・購入しようとしているスペックの物件を検索し、
購入しようとしている家の築年数から、「築10年後」・「築20年後」・「築30年後」の
家がいくらで売却されているのかを確認します。
そして、住宅ローンシミュレーションサイトを使って住宅ローンの残高を確認しましょう。

例えば、
新築3,000万円の物件を「物件価格+諸経費」で住宅ローンを借り
借入期間35年・金利0.625%で借りた場合のシミュレーションです。
住宅ローン表
住宅ローングラフ

家が生活の足かせになることはありません

上記のグラフのように、
「築10年後」・「築20年後」・「築30年後」の「販売価格」(青いライン)が
「住宅ローン残高」(オレンジライン)より長ければ『オーバーローン』では無く、
売却すれば住宅ローンの「完済」ができる「家」ということになります。

逆に「住宅ローン残高」(オレンジライン)が「売買価格」(青いライン)より長ければ
「オーバーローン」となります。

金利が史上最低を更新し続けている現段階で、
購入を考えている「家」がオーバーローンになりそうな場合は「注意」が必要です。

仮に「金利」が上昇した場合には、ほぼ確実に「オーバーローン」となり、
家を売りたくても簡単に売ることができなくなってしまいます。

もちろん、将来金利の推移や不動産相場が上がるのか下がるのかはわかりませんが、
最低でも現段階での「不動産相場」と「住宅ローン残高」を確認し、
「オーバーローン」にならない「家」を購入するようにしましょう。

これが、現時点でできる「リスク回避」の方法です。
販売価格で「住宅ローン残高」を返済することができれば、
「オーバーローン」で購入しても、
家が生活の足かせになることはありません。

ぜひ、家の購入時には実践してみてくださいね。
購入後のプラン

まとめ

「オーバーローン」の意味と状況とは?

  • 「物件価格+諸経費の合計」を住宅ローンとして借りること。
  • 「売却時に売却価格」より「住宅ローン残債額」の方が多い時のこと。

この2つのことを、通称「オーバーローン」といいます。

「リスク回避」の方法とは?
金利が史上最低を更新し続けている現段階で、
購入を考えられている「家」がオーバーローンになりそうな場合は「注意」が必要です。
販売価格で「住宅ローン」を返済することができれば、「オーバーローン」で購入しても
家が生活の足かせになることはありません。

最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの家探し計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。

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