いろいろな理由で購入したマイホームを売却しなければならなくなった時、
やみくもに、不動産屋さんに駆け込んでもうまく行かないケースが多いです。
それは、売却する側と売却をお手伝いする側(不動産会社)とのギャプがあるからです。
そのギャップをうめるために、
先に紹介した記事【物件を売却するときの流れ！売却３ステップとは？売却依頼編】で
あなたの知識は向上しているはずです。
そこで、今回は実際に販売活動に入った後に早期売却を実現する。
売却活動編：【売却４ステップ】とは？というお話をしたいと思います。
このお話は、これから売却を考えられている方だけではなく、これからマイホームの購入を考えている方にも読んでいただきたい内容になっています。
ぜひ、最後までお楽しみください。
アクセス↓↓↓↓【物件を売却するときの流れ！売却３ステップとは？売却依頼編】
物件を売却するときの流れ！売却３ステップとは？売却依頼編
早期売却を実現する【売却４ステップ】の概要：売却活動編
マイホームの早期売却を実現する「４ステップ」
・販売活動の流れ
- 販売活動(内覧・価格調整)
- 購入申込みをもらう(買付をもらう)
- 売却契約
- 決済(カギの引き渡し)
それでは、さっそく詳細を確認していきたいと思います。
販売活動
☆ご内覧依頼が来た時の心得
ご内覧依頼が入った時はできるかぎり、ご内覧者(お客様)の希望時間を優先しましょう。
ご内覧者(お客様)はわがままです。
自分の希望する日取り・時間に見学できないと内覧候補から外されることさえあります。
できるかぎり、機会損失にならないようにご希望に合わせられるように努力しましょう。
☆物件価格調整の心得
売却価格はライバルが現れると瞬時にかわります。
毎週のように近隣物件・類似物件をリサーチし、必要に応じて価格の見直しをおこないましょう。
ライバルもあなたの動向を見て物件価格を調整しています。
しかしながら、一旦下げた物件価格を上げることはむずかしいので慎重に値下がしましょう。
購入申込みをもらう
「購入申込み」とは、ご内覧された方が「購入したい」という意思表示を記載した書面のことです。
業界用語で買付(かいつけ)と呼びます。
「購入申込み」をもらった時に「確認」してほしいことが４つあります。
- 購入者は住宅ローン事前審査の【承認】が得られているか。
- 購入者が希望する【引き渡し時期】が合うか。
- 【物件価格】の交渉は入っているか。
- 【売買契約】をいつしてくれるか。
です。
購入者は住宅ローン事前審査の【承認】が得られているか。
まず、この「承認」が得られていないと「売買契約」に向けてお話を進めようがありません。
購入の「意思表示」はありがたいのですが、
売買契約後に「住宅ローンの融資が断られました！！」なんてことになると、
契約は【白紙】になります。
何のために時間を掛けて契約したのか分からなくなってしまいますよね。
「売買契約」のお話を進める前に、銀行が発行する住宅ローン事前審査「承認書」を
提示してもらいようにしましょう。
エビデンスの確認は重要です。
引き渡し時期の確認
ここも重要です。
あなたが希望している「引き渡し時期」と同じくらいの時期ではないと、
売買契約が成立しなくなる可能性があります。
購入者の希望を尊重しつつ、引き渡しが可能な日取りで調整しましょう。
購入申込みの日取りで引き渡すと、あなたの住む場所がない！！
なんてことにならないようにしましょうね。
物件価格の交渉は入っているか。
大なり小なり価格交渉が入ってくるのが通例です。
値引きを受け入れるかは、販売期間、これまでの引き合い件数などを考慮して検討し、
売却チームの一員である不動産会社とも相談し決断しましょう。
もちろん、「私はビタ一文値引かない！！」という回答もありですよ。
契約をいつしてくれるか。
すべての交渉がうまくいっても、肝心の『売買契約』が購入申込みをもらってから、
１ヶ月後なんてことになると、その期間は機会損失を招きます。
購入申込みをもらって、すべての交渉が整うと通常は売却活動を止めます。
業界用語でこれを「売止」(うりどめ)と読んでいます。
「購入申込み」は、購入者側は契約するまではノーペナルティーで「契約」を断ることができます。
契約日の１日前、当日にお断りなどということもありえます。
売主としては、販売活動を停止したあげくに、
売買契約もできないでは１ヶ月間なにをしていたのかわかりません。
通常に販売していれば、もっと条件の良い購入者が現れたかも知れません。
「購入申込み」から契約まで期間が空いている場合は、
購入者には『契約まで日取りがあいていますので、あなたが一番手ではありますが
販売活動は引き続き行わせていただきます。
２番手が現れた場合は、諸条件を考慮して契約日が早い方を優先させていただきます』
というメッセージを購入者に伝えるのが有効な手段だと思います。
もしかすると、購入者も「他の人に物件を取られたくない！！」という意識が高まり、
契約の日取りが早まるかも知れません。
「購入者」を選ぶのも売主の大切な販売活動の一つです。
「購入申込み」から「契約」までの期間は１週間以内を目指しましょう。
売却契約
ついに売買契約です。
購入時と違って、売却する時はそこまで慎重にならなくてもいいのですが、
- 手付金解除期日
- 違約金の額
- 契約不適合責任の期間
- 引渡し日の確認
は把握しておきましょう。
そして、物件状況報告書・設備付帯表はウソ・偽りなく記載しましょう。
手付金解除日とは、
契約時に買主から受け取る手付金の取り扱いを制限する日取りのことです。
手付金解除日までは、手付金を売主に渡すことにより契約を白紙に出来ますよ。
という日付のことです。
この解除日までに、購入者より「契約解除」したい希望が伝えられた時は、
手付金はもらえますが、再度物件を販売しなければいけなくなります。
違約金の額とは、
契約の決まり事を破った者に対して請求できる金額のことです。
不動産売買は高額となりますので事前に損害賠償額が決められています。
A.の解除日がすぎてからは、売買契約を解除したい時は違約金の対象となります。
契約不適合責任の期間とは
売主が買主に対して物件の不具合が発生した時に保証しなければいけない期間のことです。
通常2ヵ月～3ヵ月くらいが目安です。
引渡し日の確認
この日までに、物件を空室にして引き渡しをする日取りのことです。
契約前に打ち合わせをした日取り通りであるかを確認いたしましょう。
とくだんの約束がない限り業者による「室内クリーニング」の必要はないかと思いますが、
できるかぎりお互いが気持ちいい引き渡しが出来るように努力しましょう。
○物件状況報告書とは、
土地・建物の不具合・状況・近所とのトラブルはあったか、
聞いたことはあるかなどを記載する書面のことです。
物件状況報告書にウソ、偽りが発覚した場合、賠償を請求されることがあります。
○設備付帯表とは、
室内に付いている設備の一覧を記載する書面のことです。
故障している設備がある場合はこの書面に記載してください。
設備付帯表に故障なしと記載した設備が、故障していた場合は交換などを請求される
可能性がありますので、しっかりと記載してください。
決済(カギの引き渡し)
ここが最後の仕事・手続きです。
通常は「購入者」・「売主」・「司法書士」・「不動産会社」が、
購入者が住宅ローン融資を受ける金融機関に集まり、
購入者より物件の残代金をもらい、売主はその残代金で住宅ローンを返済する手続きをします。
手続きは司法書士が行ってくれます。
そして、物件のカギを購入者に渡して「売却活動」はすべて終了です。
その他に、住宅ローンを借りている「金融機関」との書類のやり取りなどございますが、
上記が【売却活動編：売却４ステップ】となります。
売却依頼編でもお伝えしたとおり、「売却チーム」が出来上がっていれば、
むずかしい手順は何一つありません。
ぜひ、【売却４ステップ】を実践してみてくださいね。
まとめ
早期売却を実現する【売却４ステップ】の概要(売却活動編)
マイホームの早期売却を実現する「４ステップ」
・販売活動の流れ
- 販売活動(内覧・価格調整)
- 購入申込み(買付をもらう)
- 売却契約
- 引き渡し
私の経験では、売却は基本的に購入者を待つスタイルとなりますので、
購入のときよりも精神的にきつくなることが多いと思います。
それを乗り越えるには、売却開始から引き渡しまでの流れの把握と、
事前の計画と準備が重要だと思います。
そして、何よりも不動産会社と「売却チーム」が出来るかがポイントかと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたのマイホーム売却計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
わからない点、ご質問がありましたら、下記コメント欄よりお知らせください。
ご回答させて頂きます。
