あなたが所有している不動産を売却する時に１番悩むのが、
どこの「不動産屋さん」に売却をお願いするのか？だと思います。
数ある不動産屋さんからどのように会社を選び、また、何にに気をつけなければならないのでしょうか？
今回は不動産の売却時に一番リスクがある「囲い込み！！」・「有り止め」とは？
というお話をさせていただきます。
このお話はこれから不動産の売却を検討されている方に読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
囲い込みとは？
「囲い込み」、この言葉は今となっては不動産に興味が有る無しにかかわらず、
広く知られる言葉になったと思います。
ネットを検索すれば数多くの情報が出てきます。
改めて「囲い込み」という言葉の意味を説明すると、
「売主さんから専属専任・専任媒介などにより預かった不動産を、他の不動産会社に紹介することなく、
自社だけのお客さんに紹介すること」です。
「囲い込み」をする狙いは何なのかというと「両手取引」です。
「両手取引」とは、売主と買主の両方から「仲介手数料」を受け取る契約のことです。
一昔前までは、どなたでも一度は耳にしたことがある大手不動産会社ですら、
「法」を犯してまで「囲い込み」をしていた時代がありました。
「売却を依頼するまでの流れ」は下記の記事をご参照ください。↓↓↓↓
業法違反行為です！
「囲い込み」はなぜリスクがあるのか、それは「売主」と「買主」の想いと希望を全く叶えていない、
不動産会社が「儲け」(利益)のことしか考えていない販売方法だからです。
例えば、「売主A」が「Z不動産」に不動産売却を「専任媒介契約」で依頼したとします。
「売主A」の不動産は人気のエリアで最寄り駅からも近く、売出価格は相場よりも安く販売をスタートできそうだったので、
「Z不動産」は他の不動産会社に不動産情報を出さずに、自社で「買主」を探し「両手取引」を狙うことにしました。
一見すると問題なさそうな行為に思いますが、、、、、
これは完全に「業法違反」です。
不動産情報を登録しなければならない！
さて、どこが「業法違反」かというと、「他の不動産会社に情報を出さずに」が完全にアウトです。
不動産業法では「専属専任または専任媒介契約」を締結した際は決められた日数以内に、
不動産業者専用物件情報サイト「レインズ」に不動産情報を登録しなければならない「ルール」があります。
※レインズとは
宅地建物取引業免許がある会社が見れる情報サイトで、不動産会社はこのサイトから不動産情報をピックアップしてお客様に提供しています。
もちろん不動産は常に動いているので、昨日販売されていた不動産が、今日成約になっていることもあります。
なので、不動産会社はお客様に情報提供する前に不動産情報もとの不動産会社に、
「成約」または「成約予定」になっていないかを確認して、お客様に不動産情報を提供しています。
最近では不動産情報を「レインズ」に登録していない不動産会社はほとんどいなくなりましたが、
「囲い込み」が無くなったかというと無くなってはいません。
「囲い込み」は奥が深く、別名「有り止め」などといわれることもあります。
「有り止め」とは？
例えば、「売主C」が「L不動産」に不動産売却を「専任媒介契約」で依頼しました。
「売主C」の不動産は人気急上昇のエリアで、最寄り駅直結型のタワーマンション。
しかも、売出価格は相場より安くスタートできそうだったので、
自社で「買主」を探し「両手取引」を狙うことにしました。
しかしながら、不動産情報を「レインズ」に登録しないと「違法」になってしまうので、
決められた日数以内に物件情報の登録はしました。。。。
ここまでは、業法法律に則って手続きをしています。
が、「有り止め」とは、ここからです。
「L不動産」は是が非でも「両手取引」を狙いたかったので、
他不動産会社からの不動産情報の確認をすべて「成約予定」と伝えたのです。
「成約予定」となると、他の不動産会社はお客様にこの不動産をご案内する以前に情報提供をすることができません。
そうなると、この不動産を販売できるのは「L不動産」だけ！！という構図になります。
「L不動産」は他の不動産会社に邪魔されること無く、じっくりと自社のお客様が現れるのを待つだけです。
これを業界用語で「有り止め」といいます。
「有り止め」はグレー！
数年前まではこのようなことが往々にしてありました。
現在はないかというと、「ない」とは言い切れません。
そして、「有り止め」は違法なのかというと限りなく「アウト」に近い「グレー」なのです。
なぜなら、証拠がつかみにくいからです。
本当に成約予定が「ある」のかも知れないし、「ない」のかも知れない。
事実は、「担当のみぞ知る」と言っても過言ではありません。
他の不動産会社が紹介してくれないとなると、売主にとっては機会損失になります。
購入希望者(買主)からしても、情報操作により購入のチャンスを失ってしまうわけです。
これは、不動産業界からしても大きな損失になります。
「囲い込み」・「有り止め」を事前に防止するには！
「囲い込み」・「有り止め」を事前に防止するには、
「良心的な不動産会社」に依頼する。という一言になります。
では、どのように良心的な「不動産会社」を探すのか？
これはなかなか難しいです。
相性というものもありますし、、、、
そこで、「囲い込み」・「有り止め」を事前に防止する方法を私の経験からお伝えすると、
信用・信頼できる不動産会社に出会えるまでは、売却依頼の契約を「一般媒介契約」にし、
数社の不動産会社に依頼し、その中から信頼できる不動産会社に「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び本格的に売却依頼をする。ことだと思います。
不動産を売却するという行為は、あなたの資産を不動産会社に預けるという行為です。
現金を預ける時も信用・信頼がおける金融機関を選びますよね。
不動産売却も一緒で、信用・信頼がおける不動産会社に依頼することが早期売却の近道だと私は思っております。
売却活動がうまくいかない時は、下記の記事をご参照ください。↓↓↓↓
あとがき
最近は不動産業界にかかわらず、どちらの業界でもSNSの普及などで「法律」を犯すような会社は減ってきているように思えます。
しかしながら、情報の洪水で、何が正しくて何が間違っているのかがわかりにくい時代になって来ているとも思えます。
AIがどんなに進化を遂げようと、「購入者と売却者が人間以外」になることはありえないと思います。
何を依頼するにしても、最後は信用・信頼。
人間性に勝るものはないと私は考えております。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの不動産売却計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
わからない点、ご質問がありましたら、下記コメント欄よりお知らせください。
ご回答させて頂きます。
