家を購入した後に万が一「住宅ローン」が返済できなくなったらどうなるのか？
ご存じでしょうか。
そのまま、住宅ローンを滞納し続けるとやがて家は「競売」となり、
強制的に売却されてしまいます。
今回は、住宅ローンが返済できなくなった後にどのようなスケジュールで、
家が強制的に売却(競売)されてしまうのか！
また、滞納した時にどのような対応ができるのか！のお話をしたいと思います。
このお話は、特に家を購入された方、これから家の購入を考えている方に読んで
いただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
競売(強制売却)のスケジュールとは！
1.住宅ローンの滞納
↓
2.期限の利益の喪失
↓
3.競売開始決定
↓
4.競売入札の場所等が公告
↓
5.入札開始
↓
6.開札
↓
7.売却決定(購入者決定)
上記が大まかなスケジュールとなります。
・実際にかかる期間
1→2までが・・・「約6ヵ月」
2→3までが・・・「約3～4ヵ月」
4→5までが・・・「約6ヵ月」
5→6までが・・・「約1ヵ月」
6→7までが・・・「約1ヵ月」
となります。
5の段階まで行くと基本的に家を失ってしまいます。
それまでの期間は約1年数ヶ月です。(金融機関によりこの期間は変動します)
どのような対応ができるのか！
上記のスケジュールから、競売(強制売却)されるまでに1年以上あります。
この約1年間を「ビクビク」しながら生活するのと「戦い」って生活するのとでは、
売却が終わってからの生活が変わってきます。
では、その時々でどのような対応ができるのか！解説したいと思います。
住宅ローン滞納
ここが一番重要な時期です。
結論から申し上げると、とにかく住宅ローンを借りた「金融機関」と話をしてください。
プライドであったり、羞恥心などはこの際捨てましょう。
だれも好んでこの状態になったわけではないと思います。
そして、金融機関も「鬼」ではありません。
話しも聞いてくれますし、時には支援をしてくれる場合もあります。
実は、私自身が「1.住宅ローンの滞納」の状況になる前に金融機関と相談し
「リスケジュール支援」を勝ち取った経験があります。
この時期はダメもとで何でもやって見ましょう。
金融機関も金融庁から、「金融円滑化法」という法律をもとに、
「債務者から相談があった際は、それ相応の対応をしなさい」という御達しが届いています。
この「金融円滑化法」は時限立法で効力的には終わっていますが、
「円滑な資金供給や貸付条件の変更等に努めるべきということは、今後も変わりません」
と金融庁のホームページに掲載されています。
金融機関から逃げるのではなく、ある意味正々堂々と「払えない理由」を金融機関に伝えて見てください。
もしかすると、突破口が開けるかもしれません。
期限の利益の喪失
まず、この言葉の意味を簡単におさえておきましょう。
意味は
「住宅ローンを分割で払う権利が無くなり、残債を一括で返済しなさい！」
という意味です。
そして、一括で払えなければ競売(強制売却)させていただきますよ！
という御達しがこれにあたります。
ここまで来ると、金融機関と話し合いをすることはできません。
粛々と法律に則って競売(強制売却)が進んでいきます。
競売開始決定
競売をする準備が始まります。
競売入札の場所等が公告
裁判所が物件調査や査定、売却の手続きをします。
その手続が整った時点で、公告がされネット等でも情報が入れるようになります。
入札開始
決められた入札期間があり、購入希望者はその期間内に指定裁判所に購入希望額を
所定の手続きで知らせます。
開札
一番高い金額で入札した方が「落札者」となります。
売却決定(購入者決定)
「落札者」が購入する権利があるかを審査し決定します。
よって、ご自身で動ける時期は「1.住宅ローンの滞納」だけということになります。
任意売却という手段もある！
「1.住宅ローンの滞納」の時期だけしか、
自分で動けないとなると「2.売却決定(購入者決定)→7.売却決定(購入者決定)」の時期は
ただ単に見ているだけかというとそうではありません。
「2.売却決定(購入者決定)→4.競売入札の場所等が公告」の期間では、
「任意売却」という方法を取ることができます。
これは、「任意売却」という売却方法に長けた「不動産屋さん」とタッグを組み、
「競売」で売却するのではなく、「通常売却」(一般市場での売却)をする方法です。
この方法は、「競売」で売却するよりも高額で売却できる可能性がありますので、
債権者(住宅ローンを借りている方)にも、債務者(金融機関)にもメリットがある方法です。
この売却方法は、「できる物件」と「できない物件」がございます。
その話は下記にて詳しく記載しています。↓↓↓↓↓
任意売却ができる場合とできない場合とは？
【競売(強制売却】のスケジュールイメージが、「できる」のと、「できない」のとでは、
万が一、返済ができなくなった時の「初動」が変わってくると思います。
知識の一つとしておさえていただくことをお勧めいたします。
金融機関は「鬼」ではないですよ。
まとめ
万が一、住宅ローンが「払えなくなりそう」、「払えなくなったら」、
とにかく金融機関と相談しましょう。
一番してはいけないのは、金融機関からの連絡を無視することです。
競売(強制売却)されるまでに1年以上あります。
金融機関との相談がうまくいかなかった際には【任意売却】を有効に使い、
売却後の生活を少しでも良い方向にするために努力いたしましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの持ち家生活がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
わからない点、ご質問がありましたら、下記コメント欄よりお知らせください。
ご回答させて頂きます。
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