「戸建」または「マンション」を選ぶにしても、
新築の家を購入するにしても、中古の家を購入するにしても、
「築何年」まで住めて、「資産価値」はどうなるの？
という疑問が思い浮かぶと思います。
そこで今回は3つのポイントで「負動産」にしないための詳細を解説していきたいと思います。
このお話はこれから家の購入を検討されている方や、家の買い替えを検討されている方に読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
何年住めて、何が残り、世代が代わるとき
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- ポイント1、家は築何年まで住めるのか！
- ポイント2、戸建ての場合は土地、マンションの場合は何が残るのか？
- ポイント3、世代が代わるとき「負動産」にならないためには？
の3つのポイントでお話していきたいと思います。
家を「購入して」、「子育てが終わり」、「老後を迎え」、「世代が代わる」とき、
家の購入は、入口も重要ですが出口のことも考えておかなければならないと思います。
私の経験も含めて解説させていただければと思います。
家は築何年まで住めるのか！
答えは
「メンテナンス」次第で住み続けることができる。
が答えです。
家を購入するにあたって「入口」(購入)の時点で考える事柄になると思います。
とくに、中古不動産をご検討の方には重要な問題ですよね。
この答えは、建物の「価値」や「見た目」、「性能」・「住心地」・「ステータス」などは考慮していません。
あくまでも、購入した建物に「安全」に且つ「日常生活」が送れるか否かの答えです。
この観点からすると、上記の答えも「うなずける」のではないでしょうか。
よく「耐用年数」が過ぎた家は「価値がない」という方がいますが、
それは、あくまでも建物の「評価額が下がる」だけのことです。
言葉を変えると、「耐用年数」＝「家の寿命」ではないということです。
「耐用年数」とは【減価償却】を計算するときの基となる年数のことで、
その年数を超えると「住めなくなる」、「住んではいけない」ということではありません。
また、「メンテナンス費用」と「建替え費用」どちらが安いのかの比較はしていません。
純粋に「建物」に住み続けられるのか？
の答えです。
戸建ての場合は土地、マンションの場合は何が残る？
答えは、
「土地の持ち分」(マンション敷地の持ち分)と「区分所有権」(建物の一部)が資産として残ります。
戸建の場合は建物がどんなに古くなって価値(評価)がなくなっても「土地」は資産として残りますよね。
マンションは土地の資産が残らないように思われがちですが、
マンションも戸建同様に「土地」の資産は残るんです！！
もちろん、戸建と違って自分の権限だけで自由に使用することはできませんが、
「土地」が残るのという観点からすると「マンション」も一緒です。
マンションの良いところは、やはり躯体が「コンクリート」でできている
ということですよね。
コンクリートは「耐用年数」47年前後、コンクリート自体は100年以上保つといわれています。
室内をフルリフォームすれば「新築同様」に生まれ変わる。
平米数にもよりますが、戸建を建て替える費用の半分程度でできてしまいます。
マンションは化ける可能性がある
さらに、マンションによってはマンション自体の建替もありえます。
私の自宅近くにも10棟以上からなるマンション群があったのですが、
たしか昭和40年代後半~50年代初期に建築されたマンションです。
このマンションは、敷地が広くて「建替後」の総戸数は建替前の2倍近くになるビックコミュニティが完成します。
このクラスの建替になると、今まで積み立てられた「修繕積立金」と建替時に増えた部屋を「分譲」することにより、
住民の方から建替に伴う「一時金」を徴収することなく建替ができてしまいます。
そして建物が完成したら、最新鋭のクオリティとセキュリティの建物に住むことができ、
居住面積(室内)も広くなることも予想されます。
これを業界用語で「化ける」なんていったりします。
近所にあるこのマンションは、建替前の相場は1,000万円前後でした。
建替後資産価値は「4倍」前後になるのではないでしょうか。
もちろん、これは特殊な例ですが、マンションも建替ができなかったとしても、
しっかりとした「資産」になるということは言うまでもありません。
世代が代わるとき「負動産」にならないためには？
答え、
所有者は世代が代わるとき(相続)のことも考えておかなければなりません。
「長男は実家に戻ってくる」という時代はすでに終わっています。
相続でもらっても、固定資産税やら修繕費などがかかる不動産は「負動産」などといわれる時代になってしまっています。
たしかに、受け取る側からすると毎月出費が掛かる物(不動産)をもらうことになると、
そう感じてしまってもおかしくありませんよね。
ちなみに、私の場合は不動産業界に入る前ですが親父が定年を迎える前に不動産の資産変更をしました。
どのように資産変更をしたのかというと、親父所有の戸建を売却しその売却益と私が半分ローンを組んで「中古アパート」を購入しました。
親父は訳があって独り身だったので、購入したアパートの一室にタダで入居してもらい、
その他の部屋賃料でローンを払い利益も十分に取れています。
何をお伝えしたかったかというと「不動産」は出口戦略いかんで、資産運用できるということです。
戸建でもマンションでも、リフォームして賃貸に貸し出せば月〇〇万円「収益」を上げることができる。
または、売却すれば〇〇〇万円になるなど、
世代が代わる前に目安を付けておくことも、前代としての役割だと私は思います。
まとめ
家を購入したい！築何年まで住める？そして、資産はどうなる？
「メンテナンス」次第で住み続けることができる。
そして「資産」は、戸建でもマンションでもしっかりと「権利」が残ります。
その「権利」が負動産といわれないように、
世代が代わる前に方向性「出口戦略」を考えるのは先代(現所有者)の責任であると私は思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたのお家購入計画、買い替えがうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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