家の売買契約をする時に確認しておくべき点はいくつもあります。
例えば、土地面積・建物面積・都市計画・接道義務・その他の制限など、
最近は不動産会社も優良で親切な会社がほとんどですので、
物件自体の不具合・報告義務違反などで、トラブルになることはほとんどなくなったように思います。
しかしながら、最近多くなっているトラブルは「住宅ローン特約」です。
今回は「住宅ローン特約解除にまつわる４つのポイントとは？」というお話しをしたいと思います。
このお話は、これから家を購入する方に読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
４つのポイントとは！
- ポイント１．特約があまりにも期間が短い
- ポイント２．白紙解約ができる定義
- ポイント３．承認で「条件」がついた場合
- ポイント４．仲介手数料の取り扱い
です。
この４つのポイントをおさえておけば購入後のトラブルを防げるようになります。
売買契約をする上でのポイントにもなりますのでしっかりと把握しておきましょう。
それでは、４つのポイントの解説をしていきたいと思います。
ポイント１．特約があまりにも期間が短い
重要事項説明書・契約書に記載の「期日」があまりにも短い場合があります。
期日があまりにも短いと、本申込み審査中に期日が到来していまい契約を
「白紙にせざるを得ない」ということもありえます。
この期日は、だれが決めるのかというと「売主」と「買主」が合意して決めます。
特に売主が「宅地建物取引業者」(業者)の場合は、重要事項説明書を作成する不動産会社をかいして
決めることが多いです。
最低でも契約日から２週間以上の期間を取ってもらうように不動産会社と打ち合わせをしましょう。
本申込み審査中に、特約期日が到来してしまうことがないように、
契約前に確認し重要事項説明時・契約書の読み合わせ時にも、
住宅ローン特約(融資利用の特約)を再確認しておきましょう。
特に２番手・３番手まで付いているような「人気物件」は、期日が短くなる傾向が
ありますので、
売買契約後すぐに、住宅ローン本申込みの審査ができるように必要書類を事前に
準備しておくのも一つの手です。
必要書類は金融機関によって異なりますので、あらかじめ不動産会社または金融機関に
確認をしておくとスムーズです。
ポイント２．白紙解約ができる定義
「不承認」の定義は、
あなたが契約後に本申込みの手続きを行わなかった、または、故意(わざと)で審査を
さまたげ本申込みが「不承認」となった場合は、
「融資利用の特約」（住宅ローン期日）を利用できない可能性があります。
あくまでも、通常な審査手続きにおいて「住宅ローン本申込み審査」が不承認だった
場合だけです。
また、本申込みで「不承認」になる一番多い理由は、「団体生命保険」の加入ができないときです。
団体生命保険の審査は、事前審査の時にはありません。
もしも、家を購入する数ヶ月前に手術をした、持病などがある場合は、
契約前にその旨を不動産会社、金融機関に伝え「団体生命保険」の審査をしていただくことを
おすすめします。
「団体生命保険」の審査は、売買契約前でもできますので有効に活用しましょう。
もしも万が一、売買契約後に家を購入するのを止めたくなった時は「手付金放棄」で
売買契約を解除しましょう。
住宅ローン特約(融資利用の特約)を利用して解除しようとすると、
大きなトラブルへと発展しかねませんので止めておきましよう。
ポイント３．承認で「条件」がついた場合
住宅ローン本申込み審査は「承認」となったが、
融資をするのに「条件」が付いてしまった場合はどうなるか？
それは、その「条件」をクリア【できる】のか、【できない】のか、の判断になります。
例えば、融資金額の減額、融資金利の上昇などで、購入をすることが現実的に【できなく】なった場合は、
住宅ローン特約(融資利用の特約)を使って白紙解約することができます。
もちろん、予想以上に承認結果が変わっても買主本人が購入をすることが【できる】
と意思があれば白紙解約しなくてもいいですし、
他の金融機関を使って予定していた内容で本申込みの承認となれば、
その金融機関を使って購入しても何ら問題はありません。
ポイント４．仲介手数料の取り扱い
住宅ローン特約(融資利用の特約)で売買契約が白紙になった場合、
不動産会社に支払う「仲介手数料」の取り扱いはどのようになるのか？
基本的に住宅ローン特約(融資利用の特約)による「白紙解約」の場合は、
支払い済みの場合は、「全額返金」
支払ってない場合は、「請求をされる」ことはありません。
仲介手数料とは、基本的に「成功報酬」です。
ここでいう「成功」とは、購入物件の「決済(引き渡し)」のことをいいます。
よって、売買契約が成立「成功」したとしても、最終的な「決済(引き渡し)」が成立していない以上、
不動産会社は「仲介手数料」を請求することはでいません。
しかしながら、あなたが「住宅ローン本申込み」を故意(わざと)に審査をさまたげ
本申込みが「不承認」となった場合や、
売買契約後にあなたの意思による手付金放棄での、契約解除の場合は「仲介手数料」を請求される
ことがありますのでお気をつけください。
なぜか、それは通常の段取りをしていれば「決済」(引き渡し)をすることが予想できた取引を、
故意によってさまたげられただけで、
不動産会社の仕事的には「成功」している。とみなされるためです。
(上記説明の仲介手数料取り扱いは、買主と媒介契約をしている事を前提としております)
この住宅ローン特約(融資利用の特約)を軽視すると、
思わぬトラブルに巻き込まれることがありますので、
事前に期日や詳細を確認し、売買契約にのぞみましょう。
住宅ローン特約(融資利用の特約)とは？の内容は下記の記事を参照ください。
住宅ローン特約！購入時に確認しておくべき期日とは！
まとめ
住宅ローン特約(融資利用の特約) ４つのポイントとは！
- ポイント１．特約があまりにも期間が短い
- ポイント２．白紙解約ができる定義
- ポイント３．承認で「条件」がついた場合
- ポイント４．仲介手数料の取り扱い
この住宅ローン特約(融資利用の特約)を軽視すると、
思わぬトラブルに巻き込まれることがありますので、
事前に期日や詳細を確認し、売買契約にのぞみましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの家探し計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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