生涯で何度とない買い物の「マイホーム」！
多くの方は、生涯住む目的で「マイホーム」を買われたと思いますが、
生活のステップアップや、何らかの理由で「マンション」から「戸建」へ、
または「戸建」から「戸建」へ、そして「戸建」から「マンション」などに住み替えを
される方もいらっしゃると思います。
そこで、今回は何らかの理由で購入したマイホームを【売却】しなければならなくなった時の
【売却の流れ】についてお話したいと思います。
このお話は、これからマイホームの売却を検討されている方だけでなく、
これからマイホームの購入を検討されている方にも読んでいただきたい内容となっています。
ぜひ、最後までお楽しみください。
売却の流れ：売却３ステップの概要
マイホームの売却をするときの流れ「３ステップ」とは？
- 住宅ローン残高の確認
- 物件査定
- 不動産会社との「売却媒介契約」
となります。
それでは、さっそく詳細を確認していきたいと思います。
ステップ１ 住宅ローン残高の確認
売却するための一番始めの段取りは「住宅ローン残高の確認」です。
売却をするには、住宅ローン残高以上で売却する必要があります。
例えば、売却査定が「３，０００万円」で住宅ローン残高が「３，１００万円」だった場合は、
差額の１００万円を自己資金などで補てんし、住宅ローン残債を返済しなくてはなりません。
「売却金額３，０００万円－住宅ローン残高３，１００万円=▲１００万円」
金融機関は、住宅ローンを融資するときに「抵当権」(ていとうけん)という権利を「土地」と「建物」に設定します。
これは、万が一住宅ローンが返済できなくなった時に、強制的に「土地」と「建物」を
売却して、住宅ローンを回収させていただきますよ。
という権利のことです。
この権利は、融資をしたすべての金額が回収できないと「解除」してくれません。
「解除」することを「抵当権抹消」(ていとうけんまっしょう)といいます。
よって、「抵当権抹消」ができないことには売却をすることができませんので、
物件査定を依頼する前に「住宅ローン残高」を確認することが重要です。
ステップ２ 物件査定
次の段取りはマイホームの「査定」です。
これは、ネットで物件査定サイトに依頼すれば無料で瞬時に売却価格の目安はわかりますが、
まずは、サイトを利用する前に自分自身で売却価格の相場を確認しましょう。
方法は簡単です。
物件検索サイト(スーモ・アットホームなど)で類似物件の物件価格を把握します。
そして、直近の成約事例を国土交通省サイト「不動産取引価格情報検索」を使って成約事例を確認します。
詳しくは、下記を参照↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
土地の価格！計算しなくても出す方法とは？
売却中の物件価格と成約価格を見比べて、マイホームのおおよその売却価格を確認します。
そして、ここで重要になるのが「ステップ１」でお伝えしました。
「住宅ローン残高」が完済できそうか？です。
万が一、住宅ローンの残高が残りそうな場合は、残りそうな金額を自己資金などで補てんできるかどうかを検討しましょう。
補てんできそうもない場合は、【売却】を取りやめ、住み替えしない生活の方向も検討しなければなりません。
売却価格と住宅ローン完済のイメージができた後に、物件査定サイトなどに物件査定依頼をして、
ご自身で確認された相場以上で、売却してくれそうな不動産会社の話を聞き、
信頼できそうな不動産会社に依頼しましょう。
ここで重要なのは、不動産会社の査定額が「安い」のか「高い」のか、
を比べることができる相場感がご自身に「ある」か「ない」かが重要になります。
不動産会社の査定価格をうのみにしてはいけません、
ご自身でも「相場感」を調べておきましょう。
ステップ３ 不動産会社と売却媒介契約
「媒介契約」とは売却をするために不動産会社と結ぶ「依頼契約」のことです。
媒介契約に記載する内容であらかじめ決めておかなければならない事項は、
- 売却価格
- 引き渡し時期
です。
その他にも決めなければいけない項目はありますが、この２点が一番重要です。
１.の売却価格のイメージは付いていると思いますが、
２.の売買契約をしてから「引き渡し」をする時期もしっかりと決めておいてください。
とくに「住み替え」を前提とした売却で、売却が成立してから新しい新居を探される方は、
事前にその旨を不動産会社に伝え、引き渡し猶予期間を販売図面に記載してもらいましょう。
「引き渡し時期」のトラブルは結構多い項目です。
媒介契約の種類は３つ
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任契約
一般的な主流は「専任媒介契約」を１社と結び、
売れないの場合は「専任媒介業者」を変更したり、
「一般媒介媒介契約」を数社に依頼し売却される方や考えられている方が多いのですが、
私の経験上でのおすすめの流れは、最初に「一般媒介契約」を数社と結び、
販売活動をしてもらい、その数社から信用信頼できそうな会社・営業マンと、
「専任媒介契約」を結ぶという流れをおすすめします。
その理由は、「一般媒介契約」はいつでもペナルティーなしで契約の変更をすることができ、
この会社だ！！この営業マンだ！！と思えるまでは、
一般媒介契約でよろしいのではないかと思います。
もちろん、一般媒介契約は不動産会社の「責任感」が薄れがちなので、
力を入れて、広告費を使って販売活動してくれない場合が多いですが、
ここで、親身になってくれる「不動産会社」と「営業マン」は本物です。
本物を見つけたときに初めて「専任媒介契約」を結ばれても遅くはないと思います。
なぜなら、「専任媒介契約」を結んだあとは、いままで以上に「不動産会社」と「営業マン」
のモチベーションも上がり、販売活動に力を入れてくれるはずです。
そして、マイホームの売却は「依頼主」と「販売活動」をする側の意思疎通がないと、
購入する「お客様」には物件の魅力が伝わりません。
「売却チーム」を作るというイメージで不動産会社と営業マンを選びましょう。
この３ステップを実践していただければ、
きっと早期売却が成功すると思います。
まとめ
マイホームの売却をするときの流れは「３ステップ」とは？
- 住宅ローン残高の確認
- 物件査定
- 不動産会社との「売却媒介契約」
あなたと「売却チーム」が作れる不動産会社と営業マンを見つけ、
互いの信用信頼を高め合い、購入者へ物件の魅力を伝えてもらいましょう。
そうすれば、きっと早期売却が成功すると思います。
ぜひ、実践してみてくださいね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたのマイホーム売却計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
わからない点、ご質問がありましたら、下記コメント欄よりお知らせください。
ご回答させて頂きます。
