不動産の見学に行く前に不動産のイメージをふくらませるのに欠かせないのが、
そう、「販売図面」ですよね。
ですが、販売図面には「都市計画」・「建ぺい率」・「容積率」・「用途地域」など、
わからない言葉だらけ！！
今回は、そんな「販売図面」の見方を３つのポイントで解説したいと思います。
この３のポイントをおさえれば「販売図面」を見るだけで物件の良し悪しが分かるようになります。
ぜひ、最後までお楽しみください。
販売図面でおさえておきたい３つのポイントとは？
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- ポイント１「駅までの距離」
- ポイント２「接道」
- ポイント３「都市計画道路」
の３つのポイントを解説させていただきます。
この３つのポイントは不動産を購入してから「そういうことだったのか！！」と気づいても遅い内容です。
そして、不動産屋さんがしっかりと説明してくれるとは限りません。
ぜひ、しっかりと知識をつけて不動産購入にのぞみましょう。
ポイント１「駅までの距離」
不動産を検討するにあたり、かなりの重要度をしめる「駅からの距離」
販売図面では「徒歩１０分」って書いてあるけど、
実際に歩くと「１３分」かかったなんてことはありませんか。
この「徒歩１０分」はどのように計算しているのでしょうか？
実際に担当営業マンが歩いた時間ではないですよ。(笑)
不動産の表記上のルールで【１分＝８０ｍ】で計算されます。
でも、実際に歩いたら表記の｢時間｣では着かない？なんて事もあるかも知れません。
これは、不動産を駅から近く見せるためではありません。
あくまで、駅までの「距離」を単純に【１分＝８０ｍ】で割り算しただけです。
駅までの道中に「信号」・「線路がある」・「起伏がある」などの考慮はしていません。
ですので、実際に歩くと表記の時間で着かないことがあるのです。
販売図面の距離は目安として、気に入った不動産は実際に歩くことをおすすめいたします。
周辺を歩くと色々なことに気づいたりもしますからね。
ポイント２「接道」
「接道」を確認しましょう！
接道＝不動産の価値です！
この「接道」という言葉は一般的になじみがない言葉かも知れませんが、
不動産を購入する時には一番重要なポイントになります。
「そんなこと分かっているよ！！【公道】が良くて！【私道】はダメってことでしょ！！」・・・
ではないんです！！
実は「公道」でも注意しなければいけない「接道」もあります。
また、「私道」でも「公道」と同じ性質の道路もあります。
ちょっとだけ難しくなりますが、これを知っている素人はいません。
そして、不動産営業マンもしっかり理解している人は少ないかも知れません。
ぜひ、このポイントはしっかりマスターしてくださいね。
おさえるべき接道の種類は５つ
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- 第42条1項1号
- 第42条1項2号
- 第42条1項5号
- 第42条2項
- 第43条但し書き
上記の他にあと2つありますが、
不動産を購入されるのに必要な「接道」知識は上記5つです。
建築基準法という法律では、
「建築基準法上の４ｍ以上道路に敷地が２ｍ以上」
接していないと家は建てられないルールとなっています。
この法律は有名ですので1度は聞いたことがあるかと思いますので詳細は省きますが、
ここでおさえて頂きたいのが「建築基準法上の道路」とは何か？ということです。
見た目では、幅員が広い狭いくらいは分かったとしても「建築基準法上」の
何の道路に該当しているかまではわかりません。
そこで、確認して頂きたいのが販売図面の「接道状況」(接道道路)の記載内容です。
その記載内容に上記の１～３に該当していれば、「公道」または「私道」であっても
基本的に問題はありません。
問題は、「４」と「５」の場合です。
４．第42条2項とは通称「セットバック道路」と呼ばれるものです。
建物を建築する際は、道路の中心から２ｍずつ道路として確保し４ｍ道路に
しなさいよ！という道路のことです。
道路の中心から２ｍを満たしていない場合は、自身の敷地を道路に提供し
中心から２ｍを確保しなさいという制限が課せられます。
よって、この道路の注意ポイントは今の現況はセットバックが
「済んでいるのか否か？」を確認することです。
済んでいれば敷地を道路として提供しなくてもいいですが、
済んでいない場合は敷地の一部を道路として提供しなければ家が建てれません。
販売図面記載の敷地面積が「小さく」なる可能性がありますので注意しましょう。
そして、５．「第43条但し書き」は一番注意が必要です。
この道路(通路)は基本的に家の建築や再建築をすることは出来ません。
家を建築や再建築をする際には役所との協議が必要となり、
建物が必ず建てられるかの保証はありません。
よって、相場よりも価格が安いのが特長です。
「第43条但し書き」は基本的には手を出さない方が無難な不動産です。
ポイント３「都市計画道路」
不動産を購入後に街並みが変わるということはあると思います。
周辺に便利な施設ができたり、公園ができたり生活環境が良くなる分には大歓迎ですよね。
でも、せっかく購入した不動産の敷地が「計画道路」の敷地に！！
または、不動産のとなりや近くに幅員１８ｍの道路が開通する！！
なんてなったらビックリしますよね。
そんな事にならないように、事前に不動産の周辺に「計画道路」がないかを確認しましょう！！
この「計画道路」を確認するのは簡単にできます。
役所のホームページで「都市計画道路」と検索！していただくと地図が出てきます。
その地図に該当の住所を入れれば周辺の道路計画を確認することができます。
もし、お求めの不動産周辺に「都市計画道路」がある場合は道路幅員・完成時の形状を
確認しましょう。
計画道路が開通した時に周辺環境に大きな変化が生じると、不動産の価値が目減りする
可能性があります。
購入した不動産の敷地がすべて計画道路の幅員に該当していて、
計画道路が通る時には強制的に引越し！！
なんて事にならないように購入前にしっかりと確認しておきましょう。
以上の３つのポイントをおさえておけば販売図面だけで物件の良し悪しが分かるようになります。
また、販売図面を楽しく見ていただくことができると思います。
ぜひ、実践してみてくださいね。
まとめ
販売図面でおさえておきたい３つのポイント。
ポイント１「駅までの距離」
不動産の表記上のルールで【１分＝８０ｍ】で計算されます。
駅までの道中に「信号」・「線路がある」・「起伏がある」などの考慮はしていません。
気になられた不動産は実際に歩くことをおすすめいたします。
ポイント２「接道」
「接道」を確認しましょう！
接道＝不動産の価値です！
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- 第42条1項1号
- 第42条1項2号
- 第42条1項5号
- 第42条2項
- 第43条但し書き
１～３に該当していれば、「公道」または「私道」であっても
基本的に問題はありません。
４．の道路に関しては「注意」が必要
５．の道路に関しては基本的に手を出すのはやめておきましょう。
ポイント３「都市計画道路」
「都市計画道路」とは？
事前に市役所ホームページで周辺に「計画道路」がないかを確認しましょう！！
購入後の不動産価値に影響します。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの不動産購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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ご回答させて頂きます。
