1990年10月～1991年1月の間で住宅ローン変動金利が「8.5％」を記録してから、
約30年で変動金利は「6.025％」低くなった。
そして、2009年1月から11年間、店頭変動金利は2.475％から変わっていない。
しかしながら、実際に貸し出される実行金利は最低水準を更新し続けています。
今回は住宅ローン『変動金利とは！』どのような商品なのか？
私の体験を含めてお話させていただきます。
このお話は、これから住宅の購入を検討されている方、住宅ローンの借り換えを検討されている方に
読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
住宅ローン変動金利とは！
一般的に適用金利の見直しは、半年に１回。
返済額の見直しは、５年に１回返済額が見直される住宅ローン商品のことです。
固定金利より、金利が低いのが特長でここ11年間店頭金利は変わっていません。
金利の変動は、日銀が決めている短期プライムレートと連動しており、
景気が良くなれば金利は上がり、景気が後退すると下がると言われています。
実際に短期プライムレートは2009年1月より変わっていません。
よって、返済額もここ11年は変わっていないのが現状です。
しかしながら、実際に貸し出す時に実行されている「金利」は過去最低水準を更新し続けています。
「店頭金利」は変わっていないが、『実行金利』は下がり続けています。
今から13年前の2007年6月に私が住宅を購入した時の店頭変動金利は【2.875％】でした。
今よりも金利が「0.4％」高かった。
そして、翌年2008年11月には変動金利は2.675％に低下し、
さらに2009年1月からはなんと「2.475％」！
金利が短期間に合計「0.4％」も下がりました。
返済金額が購入当初より約1年半後に3000円程度返済額が下がった経験をしています。
そこから、冒頭でもお話したとおり2009年1月から約11年間、変動金利は2.475％から変わっていません。
実行金利とは？
住宅ローンは店頭金利から優遇金利と言われるものを引いた「金利」で貸し出されています。
この優遇金利を引いた後の金利のことを「実行金利」と呼んでいます。
私が2007年に住宅を購入した時の実行金利は「1.875％」でした。
店頭金利「2.875％」から金利を▲1％優遇してもらいました。
この金利は固定ではありませんよ、「変動金利」です。
今となっては、固定金利より高いですよね。。。
でも、その当時はこの金利でも低金利の方でした。
現在の実行金利は平均「0.5％台」、なかには「0.3％台」の金利まで存在している。
なぜ、ここまで低くできるのか？
その答えは、『保証料』と【手数料】のからくりであると私は考えています。
保証料と手数料とは？
ここで簡単に「保証料」と「手数料」の違いをおさえておきましょう。
住宅ローンを借りる時に必ず出てくる諸費用の中に「保証料」または「手数料」というものがあります。
「保証料」とは
保証金の事です。
現在の住宅ローンは保証人が不要です。
よって、保証人の代わりに「保証料」という名目のお金を保証会社に預けます。
万が一、住宅ローンが払えなくなったらその保証料をもとに、
住宅ローンの残債を融資した金融機関に保証会社が返済してくれます。
その保証金の事を「保証料」と呼びます。
このお金は、あくまでも保証金ですので繰上げ返済等で早めに住宅ローンを返済した場合は、
早まった期間分だけの保証料が返金されます。
手数料とは
事務取扱手数料の事です。
支払う金額はおおむね「保証料」と同じなのですが、
保証料と違うのは、どんなに早く繰上げ返済をしても『手数料』は、
一円も返金されることはありません。
以前はネット銀行が多く取り扱っていたのですが、現在は多くの銀行が『手数料商品』を
採用しています。
現在の住宅ローンは手数料商売！
現在の住宅ローンは「手数料」の商品が多いです。
その分岐点は2017年前後から増えてきたネット銀行の影響が大きいと思います。
店舗を構えず、審査時の書類のやり取りは郵送などで、極限までコストダウンを図り、
コストダウンができた分、金利を下げるという手法は現在では多くの住宅購入者に
支持されていると思います。
私の経験では、ネット銀行の商品が出始めた頃は住宅ローンで数千万円の融資を受けるのに、
銀行マンと一度も会わないで借りるのは「信用性に欠ける」と言うお客様の声があり、
金利が低くても敬遠されたことを記憶しています。
また、「保証料」ではなく「手数料」になるというところも、
我々住宅ローン融資をお手伝いする側としても若干の違和感はありました。
その当時のメガバンクの融資担当が
「住宅ローンは融資して終わりではない！！住宅ローンを借りていただいている期間
お客様とともに歩み、生活をサポートする。その切っ掛けになるのが住宅ローン」
だから「手数料」のように融資した時点で利益が発生するのではなく、
完済してもらってようやく利益が発生するのが「住宅ローンだ！！」と
言っていたことを思い出します。
繰り上げ返済を考えている方は要注意！
しかし、時代はICTそしてDXと進化していく時代、
そう言っていたメガバンクですら、現在は住宅ローンの主力商品は「手数料型商品」となっています。
現在の住宅ローン商品は、貸出金利で収益を上げるビジネスモデルではなく、
融資を実行した時点で「手数料」という利益を確保できる「ビジネスモデル」に変わり、
その結果、金利の引き下げ合戦が繰り広げられている。
【住宅ローン金利引き下げ戦国時代】とでも言ったところです。
手数料型になり金利が、低水準だからと言って喜んでばかりいられません。
繰り上げ返済を積極的に考えられている方は注意が必要です。
「手数料型」は繰り上げ返済をしても元本が減るだけです。
多少金利が高くても「保証料」の戻り金額を考慮すると、
「手数料型」よりも「保証料型」の方がお得！！ということもありえます。
長期的な返済計画を立て、住宅ローン商品を選びましょう。
まとめ
住宅ローン変動金利とは
一般的に適用金利の見直しは、半年に１回。
返済額の見直しは、５年に１回返済額が見直される住宅ローン商品です。
ここ１１年間店頭金利は変わっていません。
実行金利とは
住宅ローンは店頭金利から優遇金利と言うものを引いた金利で貸し出されています。
その金利のことを「実行金利」と言います
「保証料」とは
保証金の事です。保証人の代わりに「保証料」という名目のお金を金融機関に預けます。
繰上げ返済等で早めに住宅ローンを返済した場合は、
早まった期間分だけの保証料が返金されます。
手数料とは
事務取扱手数料の事です。
どんなに早く繰上げ返済をしても『手数料』は、一円も返金されることはありません。
現在の住宅ローンは金利商売ではなく手数料商売である。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの住宅購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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