日本の人口が減っていくなかで、これから私たちの住環境もさまがわりしていくことと思います。
少し前から住宅業界では「賃貸併用住宅」の商品化が活発になっており、
最近街なかでも「賃貸併用住宅」をよく見かけるようになりました。
そこで、今回は「賃貸併用住宅」を後悔せずに建築・購入をするには！！というお話をしたいと思います。
このお話は、これから投資物件を検討している方、持ち家の建築を検討されている方に
読んでいただきたい内容です。
ぜひ、最後までお楽しみください。
賃貸併用住宅を建築・購入する時の3つのポイントとは！
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- 1/2以上の面積が自己居住でなければならない
- 収益性に頼る返済計画は止めましょう
- 賃貸併用住宅の注意点はこれ
の３つのポイントです。
この３つのポイントを抑えていただければ、
「賃貸併用住宅」を建築・購入を検討する上での判断材料になると思います。
それでは、さっそく詳しく解説して行きましょう。
1/2以上の面積が自己居住でなければならない
賃貸併用住宅の最大のメリットは「住宅ローン」を利用ができることです。
「収益性」があるにもかかわらず「住宅ローン」が使える。
私からするとこれは使わない手はないな！
と思ってしまいます。
ただし、「住宅ローン」が無条件に利用できるわけではありません。
自己の居住面積が1/2以上ないと「住宅ローン」を利用することができません。
ん・・・・・？イメージしにくいですね。
例えば、
延床面積が「120㎡」建物の場合
自己の居住面積が60㎡以上・賃貸面積が60㎡以下
という具合です。
尚且、住宅ローンとしての借入なので「住宅ローン控除」も適用されます。
これは、すごいことですよね。
うまく運用できれば、減税の恩恵を受けながら「資産形成」と「資産運用」を
同時にできてしまう優れた住宅購入方法だと思います。
まさに「一石二鳥」です。
収益性に頼る返済計画は止めましょう
しかしながら、「一石二鳥」と言っても「収益性」は【おまけ】という認識で「賃貸併用住宅」を
購入・建築(運用)しなければなりません。
なぜなら、銀行は住宅ローンを貸し出す時は「家賃収入」を加味してくれません。
あくまでも「住宅ローン」としての融資条件となります。
「投資不動産」を購入する際は物件の
- 「担保価値」
- 「収益性」(利回り)
- 「賃貸需要」
- 「購入者の年収」
などの総合判断で融資が決定し融資金額が決まりますが、
「住宅ローン」はどんなに収益性がある住宅だと予想されても、
あなたの「年収」によって融資金額の上限が決まってしまいます。
ですから、「この場所で賃貸経営をしたら収益性は間違いない！！」
では、賃貸併用住宅を建てて「住宅ローン」の返済を「家賃収入」で補ってしまおう！！
という考えは危険なのです！
仮に、予算的に住宅ローンの融資で建築費のすべてをまかなえたとしても、
住宅ローンの支払いが賃料収入をあてにしないと返済ができないという計画では
「住宅ローン破綻」を招きかねません。
賃貸部分が空室になった時でも「返済リスク」を回避できる資金計算が必要になります。
賃貸併用住宅の注意点はこれ
資金的なこととは別に、「賃貸併用住宅」の注意点として、
一番重要なのは「プライバシーの配慮」です。
大家さんが隣に住んでいる「お部屋」を借りるとなると、
一般的なお部屋を借りるより、借り手側のハードルが上がることも予想されます。
建築の際は借り手を配慮した「間取り」や「構造」などを工夫する必要があります。
例えば、自己居住と賃貸部屋との仕切壁の補強してお互いの生活音が聞こえにくくする。
１階が自宅で2階を賃貸部屋にするなど、自分の持ち家でありながら「賃貸部屋」の環境を
重視した仕様や施工が必要になります。
また、2世帯中古住宅をリフォームし「賃貸併用住宅」として購入したい。
とお考えの方もいらっしゃると思います。
先にも記載したとおり「自己の居住面積が1/2以上」あれば、住宅ローンの融資を
受けることはできますが、
無理やりリフォームをすると、建築基準法に定められてる「建ぺい率/容積率」・「用途地域」などを
違反する可能性がありますので、
しっかりと、不動産会社とリフォーム業者、そして銀行と打ち合わせをしましょう。
購入してから「賃貸併用住宅」への変更は無理でした！！
なんてことが無いように細心の注意を払ってください。
まとめ
賃貸併用住宅を建築・購入する時の3つのポイントとは！
１、1/2以上の面積が自己居住でなければならない！
例えば、延床面積が「120㎡」の場合・自己の居住面積が60㎡以上・賃貸面積が60㎡以下
２、収益性に頼る返済計画は止めましょう！
住宅ローンの支払いが賃料収入をあてにしないと返済ができないという計画では
「住宅ローン破綻」を招きかねません。
３、賃貸部屋を中心とした間取り・仕様で検討しましょう！
一番重要なのは「プライバシーの配慮」です。
それ相応の配慮をした間取りや構造などを工夫する必要があります。
最後までお読みいただきありがとうございます。
あなたの収益物件・持ち家購入計画がうまく行きますよう心よりお祈り申し上げます。
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